El 14 de septiembre de 2020 la Secretaría de Prevención de Lavado de Dinero y Bienes (la “SEPRELAD”) dictó la Resolución 201/20 (la “Resolución”), estableciendo un nuevo reglamento de prevención de lavado de activos (“LA”) y financiamiento del terrorismo (“FT”) para las personas físicas y jurídicas que, de manera habitual, realicen actividades que involucren la compra-venta de inmuebles (“Sujetos Obligados”). 

Esta obligación aplicará independientemente de la forma o modalidad a través de la cual se opere. Así, siempre que se realicen actividades usuales de compra y venta de inmuebles, las personas físicas o jurídicas involucradas en este sector económico deberán cumplir con las disposiciones de la Resolución. Por tanto, sus efectos alcanzan a las inmobiliarias, agentes inmobiliarios, corredores, comisionistas, desarrolladores inmobiliarios y/u otras formas u denominaciones con actividades equivalentes. Con esto quedan revocadas las anteriores normativas aplicables (Resoluciones 264/07 y 266/07 de la SEPRELAD). 

Alcance 

Los Sujetos Obligados deben implementar un sistema integral de prevención de LA y FT, incluso si las actividades están delegadas en intermediarios. 

Factores de Riesgo a Considerar 

Por su parte, los Sujetos Obligados deben desarrollar e implementar metodologías y procedimientos de identificación, evaluación y mitigación de los riesgos de LA/FT, considerando criterios establecidos tanto por los propios sujetos obligados como por la SEPRELAD. La evaluación de los riesgos de LA/FT debe hacerse al menos cada dos años, y la metodología asociada a los mismos debe ser verificada como mínimo cada cuatro años y considerar como mínimo los siguientes factores de riesgo: 

  • Clientes: riesgos de LA/FT asociados a los clientes, sean estos personas físicas o jurídicas, sus antecedentes, actividad y comportamiento al inicio o durante toda la relación comercial; 
  • Productos y/o servicios: riesgos de LA/FT asociados a los productos y/o servicios que el sujeto obligado ofrece por cuenta propia durante toda la etapa de diseño o desarrollo. 
  • Canales de distribución: riesgos de LA/FT asociados a los diferentes modelos y medios de distribución empleados por el sujeto obligado, como vendedores tercerizados, relaciones comerciales concertadas vía web u otros medios informáticos interactivos, entre otros). 
  • Zona geográfica: riesgos de LA/FT asociados a las zonas geográficas en las que el sujeto obligado ofrece sus productos y/o servicios, tanto a nivel local como internacional, tomando en cuenta las características vinculadas a la seguridad, índices de criminalidad, características económico-financieras y socio-demográficas de las mismas, y las disposiciones que las autoridades competentes en materia de LA/FT o el Grupo de Acción Financiera (GAFI) emitan con respecto a dichas jurisdicciones, entre otras. 

A su vez, los Sujetos Obligados deben evaluar el nivel de exposición a los riesgos de LA/FT asociados a los nuevos productos y/o servicios que eventualmente ofrezcan y si los Sujetos Obligados deciden ampliar su rango de cobertura a nuevas zonas geográficas, deben preparar una evaluación del nivel de exposición a los riesgos de LA/FT. 

Oficial de Cumplimiento 

Por su parte, los Sujetos Obligados debe contar con un Oficial de Cumplimiento, con rango jerárquico superior, como un gerente o un director, quien debe reportar directamente a la máxima autoridad del ente. El Oficial de Cumplimiento debe gozara de autonomía e independencia en el ejercicio de sus funciones y contar con apoyo y recursos suficientes. En las empresas unipersonales, el cargo de Oficial de Cumplimiento puede ser ejercido por el propietario. 

Igualmente, los Sujetos Obligados pueden designar a un Encargado de Cumplimiento en cada sucursal (nótese que es una figura distinta al Oficial de Cumplimiento y su designación es una posibilidad, no una obligación, como la de designar a un Oficial de Cumplimiento. El Encargado de Cumplimiento será responsable de aplicar las políticas y los procedimientos de prevención en la sucursal). 

Manual de Prevención de LA/FT y Código de Ética 

Los Sujetos Obligados deben compilar todas sus políticas de prevención de LA/FT y las normas jurídicas aplicables conforme a la Resolución en un manual. 

A su vez, los Sujetos Obligados deben contar con un Código de Ética y Conducta, aprobado por la máxima autoridad, estableciendo los principios éticos que deben seguir. Debe tenerse presente que la exigencia del Código de Ética y Conducta no estaba prevista en las Resoluciones 264/07 y 266/07 de la SEPRELAD, por lo que la actualización de los sistemas de prevención de LA/FT de los sujetos obligados que ya contaban con el mismo debe prever la elaboración de dicho código, como un documento separado al Manual de Prevención de LA/FT, complementando al mismo. 

Los Sujetos Obligados reunidos en un gremio pueden adoptar un Código de Ética y Conducta colectivo. 

Auditorías 

Los Sujetos Obligados también deben hacer una evaluación interna anual de los procedimientos de prevención de LA/FT, lo cual puede ser ejecutado por el Oficial de Cumplimiento, mediante un informe con las verificaciones efectuadas y las conclusiones arribadas en el marco de las disposiciones vigentes, el cual deberá ser puesto a conocimiento de la SEPRELAD dentro de los siguientes 90 días del cierre del ejercicio. 

Los Sujetos Obligados también deben someter sus procedimientos de prevención de LA/FT a una auditoría externa, debiendo el informe respectivo ser remitido a la SEPRELAD dentro de los siguientes 180 días posteriores al cierre de cada ejercicio auditado. 

Conocimiento de Clientes (Know Your Customer o “KYC”) 

Como novedad, la Resolución incluye la posibilidad de aplicar un procedimiento KYC abreviado en los siguientes casos: 

a) Operaciones con un pago único de hasta 150 salarios mínimos (aproximadamente US$ 47.000) en los últimos 12 meses;

b) Operaciones a plazo, siempre y cuando la suma del monto de los pagos no supere el equivalente a 20 salarios mínimos (aproximadamente US$ 6.200) por año. 

Este procedimiento permite una simplificación de trámites y documentación a requerirse a los clientes, para agilizar las transacciones. 

También como otra novedad, la Resolución permite a los sujetos obligados delegar en terceros el procedimiento de KYC, pero la responsabilidad del proceso KYC permanece con el sujeto obligado. 

Si el procedimiento KYC determina que un cliente está incluido en las listas negras de las resoluciones del Consejo de Seguridad de las Naciones Unidas y aquellas establecidas conforme a la ley de inmovilización de fondos o activos financieros, el sujeto obligado debe inmovilizar los activos del cliente, si ello estuviese a su alcance. 

Reportes

Al igual que sus predecesoras, la Resolución exige que toda operación sospechosa sea reportada a la SEPRELAD mediante un Reporte de Operación Sospechosa (“ROS”). Sin embargo, ahora la Resolución exige que los sujetos obligados también remitan a la SEPRELAD “reportes negativos” si no hacen ROS en un periodo de tres meses. 

Sanciones y Efectos Jurídicos 

El incumplimiento de estas obligaciones puede traer aparejadas importantes sanciones patrimoniales y reputacionales, por lo que, deben arbitrarse las medidas para su cumplimiento con carácter urgente.